Как опытный инвестор с многолетним опытом работы на традиционных рынках, я научился быть осторожным и бдительным, когда дело касается новых инвестиционных возможностей. Случай с компанией Tangible, теперь известной как Real.al, является ярким напоминанием о том, почему комплексная проверка имеет решающее значение.

За неделю до кризиса в октябре 2023 года инвестор по имени ZilAYO начал замечать признаки потенциальных проблем в криптовалютном предприятии по недвижимости под названием Tangible.

Ранее ZilAYO не высказывал никаких вопросов. Он вложил 50 000 долларов в основной токен Tangible, называемый USDR — цифровую валюту, которая должна быть эквивалентна по стоимости одному доллару США.

Помимо обеспечения стабильности, USDR также предлагал доходность, и до этого момента он последовательно обеспечивал оба аспекта. По расчетам ZilAYO, фермеры, выращивающие «выродившиеся стейблкоины», такие как он сам, потенциально могут получать прибыль в диапазоне от 20% до 80% долларов США. Существенным фактором, способствовавшим этим доходам, были активы недвижимости, поддерживающие доллары США, которые приносили доход от аренды.

Tangible Corporation, используя средства инвесторов, приобрела около 200 жилых объектов в качестве залога за доллары США. Доходы, полученные от арендной платы, внесли значительный вклад в прибыль. Этот проект переживал быстрый рост; к началу октября 2023 года Tangible представила свой потенциал венчурного капитала с ошеломляющей оценкой около 100 миллионов долларов.

Казалось, все шло гладко, поэтому, когда ZilAYO обнаружил что-то неладное, он просто усмехнулся: оказалось, что братом генерального директора Tangible Джагпала Сингха был Джошвун Сингх, который руководил BMS Luna Stacks — компанией, специализирующейся на редких винах и золотых слитках. и недвижимость. Эти материальные активы и были тем, что Tangible в конечном итоге превратило в токены.

«Я слепо верил, что Tangible сохранит стабильность доллара США», — сказал ZilAYO.

Несмотря на это, он решил продать вскоре после того, как после катастрофы Терра-Луна понял, что процветание стейблкоинов может быть мимолетным.

Он вышел как раз вовремя.

11 октября 2023 года внезапный всплеск вывода средств, напоминающий изъятие средств из банков, истощил ликвидные ресурсы USDR, оставив после себя менее ликвидные активы в сфере недвижимости. Поскольку инвесторы начали беспокоиться и не могли получить доступ к своим средствам, доллар США упал с доллара всего до 50 центов.

Это падение хорошо известно. Но это еще не все.

Как криптоинвестор, я недавно наткнулся на интригующее открытие в ходе расследования CoinDesk. Братья Сингх разработали выгодную скрытую схему: фирма моего брата Джоша покупала недвижимость и быстро продавала ее компаниям, принадлежащим другому моему брату Джагпалу, – в конечном итоге оказываясь в руках инвесторов USDR. Эти продажи часто сопровождались наценками, превышающими 20%, что проливало свет на некоторые потенциально сомнительные сделки в нашей инвестиционной среде.

Чтобы пролить свет на ранее нераскрытое деловое соглашение, CoinDesk глубоко углубился в многочисленные британские документы, такие как записи о кредитах, записи компаний и земельные реестры.

Британские земельные реестры показывают, что не менее 875 590 фунтов стерлингов было переведено из казначейства USDR в компании братьев посредством дополнительных продаж, но фактическое расхождение может быть значительно выше и потенциально достигать миллионов фунтов. По сути, любые излишки платежей брались из средств, сэкономленных инвесторами в казначействе USDR.

По словам представителя, надбавки были обнародованы ранее и включают расходы, связанные с бизнес-операциями. Однако представитель предпочел не раскрывать подробности о том, где, когда и кем произошло это раскрытие.

Как аналитик, я могу выразить это так: я активно занимался обеспечением того, чтобы инвесторы USDR получали полную компенсацию. Что касается конкретных вопросов, то на данный момент я сосредоточен исключительно на процессе погашения, и я предпочитаю сейчас не вдаваться в подробности.

Джошвун Сингх на момент публикации не ответил на просьбу о комментариях.

Будьте реальными

Сторонники проектов «реальных активов» (RWA), которые конвертируют традиционные инвестиции в токены блокчейна, считают, что криптовалюта может принести ликвидность в менее активные секторы финансов. В отличие от документов о физической собственности, этими токенами проще и быстрее торговать. Токенизация сделки позволяет любому человеку во всем мире совершить мгновенную сделку.

В тот же месяц, когда произошел крах USDR, прогнозировалось, что RWA (активы, взвешенные по риску) потенциально могут вырасти в индустрию с оборотом в 10 триллионов долларов к 2030 году. Однако учреждения на Уолл-стрит склонны действовать осторожно, придерживаясь всех финансовых правил. когда они делают свои ходы.

Как исследователь, я заметил, что криптофирмы действуют с большой степенью автономии. В отличие от традиционных учреждений, которые часто придерживаются строгих правил, эти фирмы используют децентрализованный характер публичных блокчейнов и устанавливают свои собственные рекомендации по передовому опыту.

Изначально Tangible функционировала как британское предприятие; однако он нашел способ обойти британские законы, токенизировав зарубежную недвижимость, избежав тем самым правил, применимых к инвестиционным фондам недвижимости (REIT) в Великобритании.

Сотрудник однажды на Discord назвал USDR «денежным REIT». Инвесторы рассказали CoinDesk, что им нравится USDR, потому что они считают, что криптовалюта лучше, чем фондовый рынок.

1ceo, инвестор USDR, заявил, что блокчейны могут обеспечить более точное понимание инвестиций.

С другой стороны, REIT в Великобритании одинаково открыты. Они предлагают своим инвесторам исчерпывающие финансовые отчеты.

В качестве аналитика я наблюдал ситуацию, когда рассматриваемая компания Tangible скрыла важные юридические подробности от своих инвесторов, несмотря на неоднократные запросы о подтверждении права собственности. Директор по маркетингу Майк Слаткин однажды охарактеризовал юридическое заключение компании как «конкурентное преимущество», за приобретение которого приходится платить значительную цену.

Семейное дело

19 апреля 2023 года Джагпал Сингх возглавил специальную инвестиционную компанию в сфере недвижимости под названием Tangible и приобрел дом с двумя спальнями, расположенный в Галифаксе, Англия. В записях, предоставленных инвесторам USDR, имя продавца было скрыто компанией Tangible, и было указано, что это SPV заплатило за недвижимость 167 782 фунта стерлингов.

Потенциальным инвесторам недвижимость показалась привлекательной, поскольку ее стоимость оказалась ниже, чем недавняя оценка, проведенная компанией Tangible. Эта оценка показала, что дом может быть продан примерно за 170 000 фунтов стерлингов в рамках справедливой сделки на открытом рынке.

Это была короткая рука.

Черные ящики скрывали всю историю: 19 апреля фирма Джошвуна Сингха BMS Luna Stacks приобрела дом за 138 500 фунтов стерлингов. В тот же день компания продала недвижимость компании Jagpal’s Special Purpose Vehicle (SPV) за 167 782 фунта стерлингов, что представляет собой увеличение цены на 21%.

Томмазо Габриэли, доцент кафедры недвижимости Университетского колледжа Лондона, заявил, что такой быстрый рост цен в течение одного дня или короткого периода кажется неоправданным по любой мыслимой причине.

По словам Ника Мэнсли, руководителя Центра исследований недвижимости Кембриджского университета, фирмы по недвижимости обычно избегают покупать недвижимость по завышенной цене у организаций, тесно связанных с ключевыми фигурами, такими как компании, возглавляемые братьями генерального директора.

Изучив неуказанные наценки Tangible, Мэнсли заметил: «Кажется, сложно обосновать приоритетность интересов инвесторов, как это должно быть.

«Неоправданная наценка»

Компания Tangible скрывала свои наценки за отредактированными отчетами о продажах, тщательно подобранными оценками и комиссионными.

Чтобы очистить эту луковицу, рассмотрим Westcott House, здание на 24 квартиры в Халле, Англия.

К концу июня 2023 года компания Tangible перевела невзаимозаменяемые токены (NFT), символизирующие право собственности на 24 квартиры, в цифровой кошелек USDR, согласно записям блокчейна, по цене примерно 2,32 миллиона долларов в криптовалюте.

Отредактированные документы показывают, что 24 июня примерно двадцать четыре автомобиля специального назначения коллективно приобрели здание с 24 квартирами примерно за 1,56 миллиона фунтов стерлингов. Переведя эту стоимость в доллары, компания Tangible оценила стоимость примерно в 2,06 миллиона долларов. Кроме того, в него были включены дополнительные 292 042 доллара США за различные, четко детализированные сборы. В конечном итоге эти расходы были отнесены на счет казны USDR.

Согласно отчету об оценке компании Tangible, 20 июня стоимость 24 квартир оценивалась примерно в 1,53 миллиона фунтов стерлингов. Эта оценка может не показаться инвесторам чрезмерно высокой, поскольку, похоже, компании специального назначения (SPV) заплатили лишь относительно умеренную премию в размере 2,45%.

Но Tangible скрывал и другие вещи.

Изначально инвесторам будет доступен весь отчет оценщика. Однако они могут просмотреть его «уникальную предполагаемую оценку» права собственности или собственности и земли только в том случае, если права аренды Westcott House продаются индивидуально в течение длительного периода (который может занять несколько месяцев).

Во втором пункте отмечается, что имя продавца, BTS TNFT LTD, компании, возглавляемой Джагпалом, не включено в записи, предоставленные Tangible. Несмотря на передачу в аренду 24 объектов недвижимости компании Tangible Special Purpose Vehicles, BTS TNFT продолжала владеть домом Westcott House.

Джагпал фактически передал права аренды компании, которой он полностью владеет; Публичные записи в Великобритании подтверждают, что он является единственным акционером БТС ТНФТ, которая, в свою очередь, является единственным акционером Physical Special Purpose Vehicles.

В-третьих, неясно, когда именно BTS приобрели право собственности на Westcott House, но признаки указывают на то, что они заплатили примерно 1,425 миллиона фунтов стерлингов незадолго до передачи права аренды материальным SPV за 1,56 миллиона фунтов стерлингов. Согласно записям реестра Великобритании в ноябре, BTS оценили право собственности в 1,425 миллиона фунтов стерлингов, и эта цифра, по словам Габриэли, отражает цену, которую они заплатили.

Габриэли заявил, что надбавка в размере 10% представляется ненужными дополнительными расходами в течение короткого периода времени. Кроме того, разумно предположить, что стоимость имущества, находящегося в собственности, будет превышать стоимость имущества, находящегося в аренде.

Здание и земля вокруг него должны стоить больше, чем сумма квартир в нем.

Последняя вкладка

Согласно исследованию CoinDesk данных земельного реестра Соединенного Королевства, компании, принадлежащие Джагпалу и Джошвуну, внесли минимум 875 590 фунтов стерлингов в виде надбавок к стоимости недвижимости, принадлежащей Tangible.

Несмотря на некоторые пробелы в данных реестра, подробные данные, опубликованные Tangible в 2024 году (после остановки покупки недвижимости и значительно позже краха USDR в октябре 2023 года), предполагают, что потенциальное завышение цен может составить примерно 2,5 миллиона фунтов стерлингов.

Данная цифра представляет собой общую разницу между тем, что материальные SPV заплатили за каждый объект недвижимости, и согласованной ценой (совокупными платежами, произведенными BTS и BMS) за те же объекты, составленной на основе 207 NFT, представляющих недвижимость Великобритании, хранящуюся в казначействе USDR CoinDesk.

Начиная с середины 2024 года, компания Tangible начала четко указывать на своей странице раскрытия информации, что они следуют строгому процессу андеррайтинга при оценке недвижимости и сделках, стремясь поддерживать максимальную точность и честность во всех своих сделках.

Несмотря на то, что некоторые детали были затемнены, Tangible публично заявили в других местах, что они получили недвижимость от BTS TNFT. Данная декларация не содержит никакой информации о наценке или о компании Джошвуна.

«Я просто обезьяна»

Спустя год после упадка USDR инвесторы так и не получили обратно свои первоначальные инвестиции. Прежде чем вернуть эти средства, компания, ранее известная как Tangible (теперь переименованная в Real), должна продать около 200 объектов недвижимости в Великобритании на общую сумму около 27 миллионов фунтов стерлингов.

24 квартиры в Westcott House иллюстрируют, насколько сложно окупить расходы. Примечательно, что фирме Джагпала Сингха удалось продать арендуемые участки по ценам, превышающим средние, в тот же день, когда была проведена оценка – выдающееся достижение, учитывая, что, согласно отчету, продажи могут занять до двух лет.

Один из способов перефразировать данное предложение в более естественной и легкой для чтения форме: «Какую скорость и стоимость это повлечет за собой, если Tangible не продаст свою собственность себе, а вместо этого ликвидирует ее?

В разговоре с семью опытными инвесторами, специализирующимися на USDR, выяснилось, что шесть из семи выразили нежелание инвестировать в токен, поскольку позже они узнали, что Tangible скупала недвижимость по завышенной цене у аффилированных лиц.

Разработчик DeFi, который в начале 2023 года инвестировал 8000 долларов в USDR и пожелал сохранить конфиденциальность своей личности, чтобы защитить свои профессиональные связи, подчеркнул, что ретроспективных заявлений недостаточно. Перед инвестицией он тщательно изучил залог недвижимости USDR и даже запросил доказательства, подтверждающие претензии Tangible на право собственности.

Как житель Web3, я верил, что Tangible будет поддерживать тот же уровень прозрачности, что и блокчейн, на котором построен USDR, — заявил инвестор. Если взимаются сборы, они должны четко раскрыть эти расходы, чтобы обеспечить полную прозрачность.

Другим не хватило осторожности, так как инвестор Donk3ynuts признал, что не проверял никаких документов перед тем, как инвестировать значительную сумму (тысячи долларов) в USDR, без тщательного изучения.

«Я не читаю эту чушь. Я просто обезьянничаю», — сказал Donk3ynuts.

«Понятия не имею»

С марта Pingu1 является платным модератором платформы Discord компании Tangible и уже довольно долгое время является инвестором в USDR. В недавнем разговоре Pingu1 выразил сохраняющийся оптимизм по поводу этих инвестиций.

Сотрудникам, которые могли физически присутствовать, было предоставлено «достаточно возможностей исчезнуть в дикой местности, как это сделали другие группы», отметил он.

Тем не менее, Pingu1 заявил, что «понятия не имеет, как работает компания». Он хочет ясности по этим обвинениям, как и любой другой инвестор, на кону которого стоят десятки тысяч долларов.

Pingu1 признал, что они не понимают, как работает инвестиционный фонд недвижимости (REIT), поэтому их стратегия состоит в том, чтобы полагаться на опыт команды, изучать документы, проверять контракты и скрещивать пальцы для получения положительных результатов.

Donk3ynuts не готов принять финансовые правила, даже после того, как его обожгло Tangible.

Donk3ynuts объяснил: «Будут как талантливые исполнители, так и те, кто отстает, но это разнообразие приходит с территорией, когда мы ориентируемся в развивающемся мире токенизации RWA.